UNYTE
Executive Summary · Sell-Side Vendor DD
Projekt HORIZON
Düsseldorf · B-Lage — Bürocampus mit Handelssockel, Baujahr 2003–05. Modell-, Bewertungs- & Datenraum-DD; jede Kennzahl aus dem DCF-Modell abgeleitet.
Mietfläche 10.150 m² · 148 TG
Mietverträge 19 · 2 Nutzungen
Datenraum ≈ 4.300 Dok.
Stichtag 30.06.2025
Haltedauer 10 J. (DCF)
Max. Bid (Base)
28,9 Mio€
Range 27,2–30,5
Levered IRR
5,74 %
Multiple 1,62x
Vermietungsquote
88,1 %
≈1.210 m² Upside
CapEx 10 J.
2,45 Mio€
davon 580 T€ Muss
01
Bewertung & Range
DCF · 10 J. Haltedauer
27,2 – 30,5 Mio €
Bewertungsspanne · Szenario CapEx konservativ ↔ minimal
26,5▲ 28,9 Base31,0
02
Red Flags & Opportunities
aus Modell & Datenraum
▲Red Flags4 kritisch
R1
Single-Tenant-Rollover 2028Anker (3.560 m²) = 48 % der Büromiete, Auslauf mitten in der Haltedauer (J4).
R2
Muss-CapEx 580 T€Aufzüge, NSHV, SiBe, RWA, Löschwasser — sicherheits-/genehmigungsrelevant.
R3
Aufgeschobene Dachsanierung2021 nur BT A ausgeführt, Resttranche BT B (340 T€) offen.
R4
Bestätigte Datenraum-LückenBS-Konzept-Fortschreibung, Aufzugs-Konformität, amtl. Lageplan fehlen.
▲Opportunities4 Hebel
O1
Optionsverlängerung AnkerOption bis 2033 — größter Einzelhebel (±0,9 %-Pkt. IRR).
O2
Vermietungs-Upside≈ 1.210 m² Bürofläche + 27 TG-Stellplätze frei.
O3
Index-NachholungVPI-Anpassung 2022–2024 nicht geltend gemacht — nicht modelliert.
O4
ESG-RepositionPV + LED + Kältetausch heben CRREM-Pfad und Vermarktbarkeit.
03
CapEx-Übersicht
Timing-Buckets · 14 Pos.
1 · 460
2 · 1.445
3 · 545
Schraffur = „Kann"-Positionen (diskretionär / Value-add) — 610 T€ gesamt
| CapEx 1 — unmittelbar2026 · Aufzüge, NSHV, SiBe · 100 % Muss | 460 T€ |
| CapEx 2 — Jahr 2–52027–30 · Dach BT B, Kälte, BMA, TG, Fugen, RWA160 T€ Kann | 1.445 T€ |
| CapEx 3 — Jahr 6–102031–35 · PV, Lobby, Sanitär450 T€ Kann | 545 T€ |
2,45 Mio€
580 T€ Muss (Sicherheit/Recht) · 660 T€ ESG. CapEx 1 ist vollständig Muss, CapEx 3 zu 83 % diskretionär.
04
Business Case
2026 → 2035
2026
Ankauf · Muss-CapEx 460 T€ (Aufzüge, NSHV, SiBe)
2027
Dach BT B + RWA/Löschwasser · TI kleinere Büros
2028
Anker-Rollover · TI 486 T€ + Kältetausch — Belastungstest J4
2031
PV-Anlage · Handelsmiete läuft bis 2032
2035
Exit — Multiple 1,62x · IRR 5,74 %
05
Priorisierte To-dos
Top 5 von 10 · Vollständig im Bericht
| # | Maßnahme | Cluster | Bezug |
|---|
| 01 | Brandschutzkonzept-Fortschreibung (Umbau 2019) einstellen | Vor Verkauf | Legal · C1 |
| 02 | Aufzugs-Konformität & amtlichen Lageplan beibringen | Vor Verkauf | Technik · 6.3/1.5 |
| 04 | ESG-Paket konsolidieren: CRREM-Pfad & EPC je Bauteil | Vor Verkauf | ESG · 15 |
| 08 | Anker-Verlängerung 2028 aktiv verhandeln (Option bis 2033) | Vermietung | AM · R1/O1 |
| 05 | Finanzierung: indikative Term Sheets einholen (Platzhalter) | Modell | Debt · 5.4 |
Vertraulich — Vendor Due Diligence. Beispielhafte, vollständig anonymisierte Darstellung. Keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Kennzahlen aus dem DCF-Modell; markierte Lücken vor der Vermarktung schließen. Vollbericht (7 Kapitel + Wartungsbericht) als PDF & Workbook.
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