Düsseldorf, B-Lage: Modell-, Bewertungs- und Datenraum-Due-Diligence für einen Bürocampus aus zwei Bauteilen mit Handelssockel (Baujahr 2003–2005). Die Befunde des separaten Wartungs- & Prüfberichts fließen ein. 10.150 m² Mietfläche, 148 TG-Stellplätze, 19 Mietverträge, DCF-Bewertung mit 10 Jahren Haltedauer.
Diese Vendor-Due-Diligence gibt dem Eigentümer eine neutrale Einschätzung von Zustand, Bewertung und Handlungsbedarf zur Vorbereitung der Vermarktung. Sie überführt das Bewertungsmodell (DCF, 10 Jahre Haltedauer, Rent-Roll-Stichtag 30.06.2025) und den Datenraum (rund 4.300 Dokumente in 14 Hauptbereichen) in eine befundorientierte Darstellung und ergänzt den separaten Wartungs- und Prüfbericht; die dort dokumentierten technischen Lücken (Fördertechnik-/Elektro-Cluster, 19 von 47 Prüfpflichten ohne gültigen Nachweis) fließen als Muss-CapEx in die wirtschaftliche Betrachtung ein.
Rent-Roll-Stichtag ist der 30.06.2025; der Datenraum endet Q1 2026. Wo Listen 2026er Prüfungen oder Wartungen behaupten, ohne dass ein Nachweis vorliegt, bleibt die Lücke bestehen (konsistent zur Logik des Wartungsberichts).
Die Vollständigkeitsprüfung des rund 4.300 Dokumente umfassenden Datenraums erfolgt auf drei Ebenen: (1) technisch/prüfwesenseitig über den Wartungsbericht (19 von 47 gesetzlichen Prüfpflichten ohne gültigen Nachweis, Schwerpunkt Fördertechnik/Elektro), (2) baurechtlich über die Checkliste in Kapitel 2, (3) kaufmännisch/rechtlich über die nachstehende DD-Themenliste.
| NR. | UNTERLAGE / DOKUMENT | STATUS | FUNDST. | VOR VERKAUF | ANMERKUNG |
|---|---|---|---|---|---|
| I · EIGENTUM & RECHT (LEGAL TITLE) | |||||
| 1 | Grundbuchauszug + laufende Anträge | Vorhanden | 2.2 | — | GB Blatt 6314, 21.11.2023 |
| 2 | Dienstbarkeiten (Abt. II) / Verträge | Vorhanden | 2.3 | — | Geh-/Fahrrecht Innenhof 2004; Leitungsrecht Versorger |
| 3 | Grundschulden Abt. III / Lastenfreistellung | Lücke | 2.2 | ergänzen | Löschungsbewilligungen / Lastenfreistellung für Closing |
| 4 | Handelsregisterauszüge Verkäufer | Vorhanden | 2.1 | — | HRB 03/2023 — aktuellen Auszug ergänzen |
| 5 | Nachbarschaftsvereinbarungen | Lücke | 2.5 | ergänzen | Negativerklärung ergänzen |
| 6 | Vorkaufsrechte (Verzicht) | Vorhanden | 2.6 | — | Nichtausübung Vorkaufsrecht 04.06.2024 |
| 7 | Erbbaurecht | Vorhanden | 2.4 | — | Volleigentum belegt (Negativattest 2023) |
| 8 | Teileigentum / WEG | Vorhanden | 2.9 | — | kein Teileigentum — Bestätigung 2023 |
| 9 | Öffentl. Fördermittel / Bindungen | Lücke | 2.8 | ergänzen | Förderbindungen bestätigen |
| 10 | Anhängige Rechtsstreitigkeiten | Lücke | 1.7 | ergänzen | Negativerklärung / Übersicht laufender Verfahren |
| II · GRUNDSTÜCK & ÖFFENTLICHE LASTEN | |||||
| 11 | Flurkarte / Liegenschaftskataster | Vorhanden | 1.1 | — | Auszug 09.10.2023 |
| 12 | Amtlicher Lageplan / Vermessung | Lücke | 1.5 | ergänzen | Bestätigte Lücke — nur unbeglaubigte Planunterlage 2004 |
| 13 | Bodenrichtwert (aktuell) | Vorhanden | 1.4 | — | BORIS-Auszug 02/2024 |
| III · MIETVERHÄLTNISSE (COMMERCIAL DD) | |||||
| 14 | Rent Roll / Stackingplan | Vorhanden | 10.1 | — | Rent Roll 30.06.2025 inkl. Indexierungsstatus |
| 15 | Gewerbliche Miet-/Pachtverträge | Vorhanden | 10.4 | — | inkl. Ankermieter-Vertrag 2019 + 2. Nachtrag 2023 |
| 16 | Handelsmietvertrag (EG) | Vorhanden | 10.5 | — | Festmiete, Laufzeit bis 2032, keine Umsatzkomponente |
| 17 | Stellplatzverträge | Vorhanden | 10.6 | — | TG-Sammelverträge |
| 18 | Mietsicherheiten (Kautionen/Bürgsch.) | Vorhanden | 10.2 | — | Kautionsliste + Bürgschaftsurkunden vollständig |
| 19 | Indexierungsnachweise / Anpassungen | Teilweise | 10.3 | aktualisieren | Indexnachholung 2022–2024 nicht durchgängig belegt |
| 20 | Anlagen-Pachtverträge (PV/Antennen) | Lücke | 10.7 | ergänzen | relevant wg. geplanter PV (Pos. 15) |
| IV · BEWIRTSCHAFTUNGS- / DIENSTLEISTUNGSVERTRÄGE | |||||
| 21 | Vertragsübersicht + Übernahmeliste | Teilweise | 7.1 | aktualisieren | Liste 2022 — Übernahmestatus je Vertrag ergänzen |
| 22 | Property-Management-Vertrag | Vorhanden | 7.2 | — | PM-Dienstleister 2018 + Nachtrag 2021 |
| 23 | Facility-Management-Vertrag | Vorhanden | 7.3 | — | FM-Vertrag 2020 (Laufzeit bis 2027) |
| 24 | Ver-/Entsorgungsverträge | Vorhanden | 7.4 | — | Lieferverträge Strom/Fernwärme vorhanden |
| 25 | Wartungsverträge techn. Anlagen | Teilweise | 7.5 | aktualisieren | Aufzugs-Nachfolgevertrag offen |
| V · BETRIEBSKOSTEN, INSTANDHALTUNG, VERSICHERUNG, GEWÄHRLEISTUNG | |||||
| 26 | Nebenkostenabrechnungen | Vorhanden | 8.9 | — | ab 2020 vorhanden |
| 27 | Instandhaltungshistorie (5 J.) | Vorhanden | 8.6 | — | Instandhaltung 2019 ff. (siehe Kap. 3) |
| 28 | CapEx-/Maßnahmen-Forecast | Lücke | 8.6 | ergänzen | kein Forecast im Datenraum — Plan aus PM-Zustandsbericht abgeleitet |
| 29 | Versicherungspolicen + Schadenhistorie | Vorhanden | 8.11 | — | Police 2024 + Schadenliste (ein Leitungswasserschaden 2022) |
| 30 | Gewährleistungsübersicht + Sicherheiten | Vorhanden | 8.8 | — | Umbau 2019: Gewährleistung bis 2024 abgelaufen — dokumentiert |
| 31 | Ausgangsrechnungen / Debitoren | Lücke | 8.1 | ergänzen | OP-Liste zum Stichtag ergänzen |
| VI · STEUERN & ABGABEN | |||||
| 32 | Grundsteuer-/Grundabgabenbescheide | Vorhanden | 11.1 | — | inkl. Bescheid ab 2025 (Reform) |
| 33 | Umsatzsteuer (§9-Option, §15a) | Lücke | 11.3 | ergänzen | Wichtig für Asset Deal / USt-Historie |
| 34 | Bauabzugssteuer (§48b EStG) | Teilweise | 11.4 | aktualisieren | Freistellungsbescheinigungen teilw. abgelaufen |
| VII · NACHHALTIGKEIT / ESG | |||||
| 35 | ESG-Datenpaket (Energie, CO₂) | Teilweise | 15.1–15.3 | aktualisieren | Verbräuche 2022–2024 vorhanden — CO₂-/CRREM-Pfad fehlt |
| 36 | Energieausweise / EPC-Einordnung | Teilweise | 15.4 | aktualisieren | 2 Ausweise (2021) — EPC-Zuordnung je Bauteil offen |
| 37 | Umweltrisiken / Barrierefreiheit | Lücke | 15.6–15.8 | ergänzen | — |
| 38 | Green Leases / Zertifizierungen | Lücke | 15.9, 5.7 | ergänzen | keine Zertifizierung — Vermarktungsargument prüfen |
| VIII · GEBÄUDE & TECHNIK (REST) | |||||
| 39 | Mietflächenberechnung (GIF) | Vorhanden | 5.4 | — | Berechnung nach GIF + Grundrisse 2023 |
| 40 | Revisionsunterlagen (Bestand Technik) | Vorhanden | 6.2 | — | Bestand ab 2004, Umbau 2019 dokumentiert |
| 41 | Aufzugs-Konformitäts-/CE-Unterlagen | Lücke | 6.3 | ergänzen | Bestätigte Lücke — nach Steuerungstausch 2019 nicht auffindbar |
| 42 | Aktuelle Bestandsliste techn. Anlagen | Teilweise | 6.1 | aktualisieren | Stand 2021 — nach Kältetausch fortschreiben |
Fortschreibung Brandschutzkonzept nach Umbau 2019 (Kap. 2, C1) · Aufzugs-Konformitätsunterlagen (6.3) · amtlicher Lageplan/Vermessung (1.5) · USt-Historie & §9-Option (11.3) · Vertragsübersicht mit Übernahmestatus (7.1) · CO₂-/CRREM-Pfad und EPC-Zuordnung (15) · Ausgangsrechnungen/OP-Liste (8.1).
Legende — Vorhanden = im Datenraum belegt · Teilweise = vorhanden, aber zu aktualisieren · Lücke = im Datenraum nicht auffindbar. Vor Verkauf: — = vorhanden · ergänzen = im Datenraum zu ergänzen · aktualisieren = zu aktualisieren.
Arbeitshilfe auf Basis Landesbauordnung / öffentliches Baurecht — keine Rechtsberatung; im Einzelfall anwaltlich/technisch verifizieren.
| NR. | UNTERLAGE | STATUS | FUNDST. | ANMERKUNG / QUELLE |
|---|---|---|---|---|
| A · BAUPLANUNGSRECHT (ZULÄSSIGKEIT DER NUTZUNG) | ||||
| A1 | Bebauungsplan / planungsrechtl. Auskunft | Vorhanden | 3.1, 3.3 | B-Plan (GE/MK) + Auskunft 10/2023 |
| A2 | Flächennutzungsplan (Auszug) | Vorhanden | 3.2 | FNP Stand 11/2023 |
| A3 | Erschließungsnachweis / -beitrag | Vorhanden | 3.8 | Bestätigung Erschließung 2005 |
| A4 | Baulastenverzeichnis (Auszug) | Vorhanden | 1.2 | Auszug 09/2023; Stellplatzbaulast |
| A5 | Städtebaul. Verträge / Vorbescheide | Teilw. prüfen | 3.5, 3.6 | Erschließungsvertrag 2002 — Erfüllung offen |
| B · BAUORDNUNGSRECHT — GENEHMIGUNGEN & ABNAHMEN | ||||
| B1 | Baugenehmigungen inkl. Nachträge/Tekturen | Vorhanden | 4.2 | Reihe 2002/2004/2011/2019 |
| B2 | Genehmigte Bauvorlagen / Baubeschreibung | Vorhanden | 4.2, 5.5 | Baubeschreibung 2002; Umbau 2019 |
| B3 | Nutzungsänderungsgenehmigungen | Vorhanden | 4.2.3 | Nutzungsänderung Handelssockel 2011 |
| B4 | Nutzungsaufnahme / Bauzustandsbesicht. | Vorhanden | 4.2.x | Schlussabnahmen 2005; Anzeige 2019 |
| B5 | Stellplatznachweis / Baulast | Vorhanden | 5.4.2 | TG (148 Stpl.) + Baulast |
| B6 | Werbeanlagen-/Sondernutzungsgenehm. | Teilw. prüfen | 4.3 | Pylon 2012; Fassadenwerbung offen |
| B7 | Wasserrechtl. Erlaubnis / Entwässerung | Vorhanden | 4.4.1 | Genehmigung 2003 + Dichtheitspr. 2019 |
| C · BRANDSCHUTZ | ||||
| C1 | Brandschutznachweis / geprüftes Konzept | Mögl. Lücke | 4.5.1 | Konzept 2004 — Fortschreibung Umbau 2019 fehlt |
| C2 | Bescheinigungen PrüfSV Brandschutz | Vorhanden | 4.2.4 | Besch. I + II Ursprungsbau 2005 |
| C3 | Flucht-/Rettungspläne, Brandschutzordn. | Vorhanden | 4.5.3/4 | Stand 2023, je Bauteil |
| C4 | Feuerbeschau / Brandverhütungsschau | Vorhanden | 4.5.5 | zuletzt 03/2024, freigemeldet |
| D · STANDSICHERHEIT & BAUPHYSIK | ||||
| D1 | Standsicherheitsnachweis + Prüfstatik | Vorhanden | 5.3 | Statik 2002/2004 + Prüfberichte |
| D2 | Bestandspläne (Grundrisse/Schnitte) | Vorhanden | 5.2 | BT A/B, Stand 2023 |
| D3 | Energieausweis / GEG-Nachweis | Teilw. prüfen | 5.6 | 2 Ausweise (2021); EPC-Zuordnung offen |
| D4 | Wärmeschutz-/Schallschutznachweis | Vorhanden | 6.7 | Nachweise 2003, geprüft |
| D5 | Baugrund-/Bodengutachten | Vorhanden | 5.1 | Gutachten 2002 |
| E · GRUNDSTÜCK / UMWELT (ÖFFENTLICH-RECHTLICH) | ||||
| E1 | Altlasten-/Bodenschutzauskunft | Vorhanden | 1.3.1 | Auskunft 2023 — kein Eintrag |
| E2 | Kampfmittelauskunft | Vorhanden | 1.3.3 | Freigabe Baugrube 2003 |
| E3 | Hochwasser / Überschwemmungsgebiet | Vorhanden | 1.3.2 | Auskunft 2024 — außerhalb |
| E4 | Denkmalschutz-Auskunft | Vorhanden | 1.6.1 | Auskunft 2023 — kein Denkmal |
| E5 | Schadstoffkataster | Teilw. prüfen | — | Bj. 2003–05: geringe Relevanz — Erklärung ergänzen |
Bestätigte Lücken: BS-Konzept-Fortschreibung Umbau 2019 (C1), Aufzugs-Konformitätsunterlagen (Kap. 1, Nr. 41), amtlicher Lageplan (Kap. 1, Nr. 12). Zu verifizieren: A5, B6, D3, E5.
Der Kapitalbedarf wird in zwei Ebenen betrachtet: laufende Instandhaltung (Objektbeleg 6–7 €/m²/a Grundlast) und ereignisbasierter Ersatz-/Modernisierungs-CapEx (Komponenten-Plan 2,45 Mio € 2026–2035). Der Forecast musste aus PM-Zustandsbericht und Bauteil-Restnutzungsdauern abgeleitet werden, da im Datenraum (8.6) kein Instandhaltungs-Forecast hinterlegt ist.
| JAHR | MASSNAHME (WESENTLICH) | BUDGET € | BEAUFTRAGT € | ABGERECHNET € |
|---|---|---|---|---|
| 2019 | Ausbau Ankermieter (890k), Kleinstmaßn. | 930.000 | 894.310 | 887.640 |
| 2020 | Fassadenfugen/WDVS, Kleinstmaßn. | 395.000 | 182.540 | 231.088 |
| 2021 | Dachsanierung BT A (620k budg.), Fugen | 812.000 | 604.775 | 419.930 |
| 2022 | Fugen (laufend), TG-Beleuchtung | 368.000 | 141.226 | 96.514 |
| Gesamt | 2019–2022 | 2.505.000 | 1.822.851 | 1.635.172 |
Ersatz/Modernisierung nach Bauteil-Restnutzungsdauern (PM-Zustandsbericht). Sicherheitsrelevante Positionen und Notwendigkeit „Muss" korrespondieren mit den Red Flags des Wartungsberichts.
| NR | KOMPONENTE | ZUSTAND | NOTW. | € GESAMT | JAHR | BEZUG WARTUNGSBERICHT |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Aufzugsmodernisierung (2×, Steuerung/Türen) | Auflagen ZÜS | MUSS | 260.000 | 2026 | RF 3.1 — Auflagen Hauptprüfung 2024 |
| 2 | NSHV / Unterverteilungen | mängelbeh. | MUSS | 145.000 | 2026 | RF 3.2 — DGUV-V3-Befunde |
| 3 | Sicherheitsbeleuchtung (SiBe) | mängelbeh. | MUSS | 55.000 | 2026 | RF 3.3 — 41 Leuchten defekt |
| 4 | RWA / Entrauchung | SV überfällig | MUSS | 75.000 | 2027 | RF 3.4 — keine gültige SV |
| 5 | Löschwasser / Druckerhöhung | o. Abnahme | MUSS | 45.000 | 2027 | RF 3.5 — Abnahme fehlt |
| 6 | Dach BT B (Resttranche) | tw. saniert 21 | SOLLTE | 340.000 | 2027 | RF 3.6 — Historie 2021 |
| 7 | Brandmeldeanlage (Modernisierung) | Bj. 2004 | SOLLTE | 130.000 | 2028 | — |
| 8 | TG-Beschichtung / Rampen | Verschleiß | SOLLTE | 185.000 | 2028 | 27 freie TG-Stpl. |
| 9 | Kälteerzeugung (Ersatz) | am Ende ND | SOLLTE | 290.000 | 2029 | ESG |
| 10 | Fassadenfugen / WDVS (Fortführung) | laufend | SOLLTE | 220.000 | 2030 | Historie 2019 ff. |
| 11 | Sanitär / Strangventile | — | SOLLTE | 95.000 | 2033 | — |
| 12 | LED-Umrüstung Mietflächen | — | KANN | 160.000 | 2027 | ESG |
| 13 | PV-Anlage Dach (nach Pos. 6) | — | KANN | 210.000 | 2031 | ESG |
| 14 | Lobby / Repositionierung | — | KANN | 240.000 | 2032 | Value-add |
| Summe Komponenten-CapEx 2026–2035 | 2.450.000 | davon 660 T€ ESG (27 %) | ||||
Kälte/Klima-Splitgeräte Handel (Pos. 16, 2023 neu) liegen außerhalb des Horizonts (0 €). PV (Pos. 13) setzt die Dach-Resttranche (Pos. 6) voraus.
| NACH TIMING | € | NACH NOTWENDIGKEIT | € |
|---|---|---|---|
| CapEx 1 — sofort / 2026 (inkl. Sicherheit) | 460.000 | MUSS Sicherheit / Recht | 580.000 |
| CapEx 2 — Jahr 2–5 (2027–2030) | 1.445.000 | SOLLTE Werterhalt, zeitl. flexibel | 1.260.000 |
| CapEx 3 — Jahr 6–10 (2031–2035) | 545.000 | KANN Value-add / diskretionär | 610.000 |
| Gesamt | 2.450.000 | Gesamt | 2.450.000 |
Der Muss-Bucket (580 T€) ist deckungsgleich mit den kritischen/erheblichen Red Flags: Aufzüge (260k), NSHV/Unterverteilungen (145k), SiBe (55k), RWA (75k), Löschwasser (45k). Die Zustandsvermerke der Positionen referenzieren dieselben Befunde. S1 „CapEx gering" = 460.000 € (nur Sofortmaßnahmen 2026; RWA/Löschwasser 2027 dann außerhalb S1 — als Risiko vermerkt).
| OBJEKT-STECKBRIEF | WERT | ANMERKUNG |
|---|---|---|
| Vermietbare Fläche | 10.150 m² | zzgl. 148 TG-Stellplätze; zwei Bauteile + Handelssockel |
| Ist-Miete p.a. (Stichtag 30.06.2025) | 1.608.972 € | Büro ~76 %, Handel ~18 %, TG ~6 % |
| Vermietungsquote (Fläche) | 88,1 % | ≈ 1.210 m² Büro-Leerstand + 27 TG frei = Upside |
| WALT | 4,9 J. | Anker (bis 2028, Option 2033), Handel (bis 2032) |
| Mietverträge (vermietet) | 19 | Single-Tenant-Risiko: Anker ≈ 48 % der Büromiete |
Basis: Kalkulations-Ende je Vertrag (Optionen nur wenn gezogen). Ist-Miete p.a. zum Stichtag 30.06.2025. TG-Sammelverträge unter „unbefristet".
| AUSLAUFJAHR | BÜRO € | HANDEL € | TG € | GESAMT €/A | % MIETE | KUM. % | M² | VTR. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026 | 111.780 | – | – | 111.780 | 6,9 % | 6,9 % | 690 | 3 |
| 2027 | 146.640 | – | – | 146.640 | 9,1 % | 16,1 % | 940 | 4 |
| 2028 | 589.536 | – | – | 589.536 | 36,6 % | 52,7 % | 3.560 | 1 |
| 2029 | 115.872 | – | – | 115.872 | 7,2 % | 59,9 % | 710 | 3 |
| 2030 | – | – | – | – | – | 59,9 % | – | – |
| 2031 | 262.080 | – | – | 262.080 | 16,3 % | 76,2 % | 1.560 | 5 |
| 2032 | – | 293.040 | – | 293.040 | 18,2 % | 94,4 % | 1.480 | 1 |
| unbefr. / >2035 | – | – | 90.024 | 90.024 | 5,6 % | 100,0 % | – | 2 |
| Summe | 1.225.908 | 293.040 | 90.024 | 1.608.972 | 100 % | 8.940 | 19 |
Kontrolle: Summe = Ist-Miete Rent Roll ✓ (Δ < 1 €).
Der Anker (Engineering-/IT-Dienstleister, 3.560 m², 589.536 €/a) stellt allein 36,6 % der Gesamtmiete und 48 % der Büromiete; sein Kalkulations-Ende 2028 fällt in Modelljahr J3/J4 — mitten in die Haltedauer, nicht an deren Rand. Der TI-Beleg 890 T€ / 3.560 m² ≈ 250 €/m² aus dem Erstausbau 2019 ankert die Wiedervermietungsannahme. Die übrigen 15 Büroeinheiten laufen breit gestaffelt aus (je 7–16 %); der Handelssockel ist bis 2032 gebunden. Bei Void 15 Monate / Renewal 55 % ist der Anker-Rollover das zentrale Cashflow-Ereignis — und bei Ausübung der Option bis 2033 zugleich das größte Stabilisierungs-Upside.
Kapitel 5 führt die operative Objektrechnung und die daraus abgeleitete Bewertung zusammen: 5.1 zeigt die Jahres-Cashflows, 5.2 die Szenario-Wirkung der CapEx-Tiefe, 5.3–5.5 das Bewertungsergebnis samt Annahmen und Sensitivität.
Objekt-Level Jahres-Cashflow im DCF-Waterfall, Szenario 2 (CapEx konservativ) als Base Case. Modelljahre laufen Jul–Jun; Haltedauer 10 Jahre mit Exit Ende Jahr 10. Alle Werte in EUR.
| POSITION | J1 | J2 | J3 | J4 | J5 | J6 | J7 | J8 | J9 | J10 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Brutto-Mieteinn. (EGI) | 1.652.300 | 1.687.410 | 1.594.220 | 1.498.760 | 1.789.340 | 1.812.980 | 1.760.450 | 1.836.720 | 1.881.240 | 1.917.550 |
| Verwaltung & Sonst. | (21.480) | (22.190) | (20.740) | (19.510) | (23.280) | (23.590) | (22.940) | (23.880) | (24.460) | (24.950) |
| Instandhaltung | (66.990) | (68.330) | (69.700) | (71.090) | (72.510) | (73.960) | (75.440) | (76.950) | (78.490) | (80.060) |
| Asset-Mgmt-Fee | (4.957) | (5.062) | (4.783) | (4.496) | (5.368) | (5.439) | (5.281) | (5.510) | (5.644) | (5.753) |
| NOI | 1.558.873 | 1.591.828 | 1.498.997 | 1.403.664 | 1.688.182 | 1.709.991 | 1.656.789 | 1.730.380 | 1.772.646 | 1.806.787 |
| TI (Mieterausbau) | (168.420) | (122.180) | – | (486.230) | – | – | (214.560) | – | – | – |
| CapEx — Normal | (460.000) | (460.000) | (315.000) | – | (220.000) | – | (240.000) | (95.000) | – | – |
| CapEx — ESG | – | (160.000) | – | (290.000) | – | (210.000) | – | – | – | – |
| Netto-CF Objekt (v. KD) | 930.453 | 849.648 | 1.183.997 | 627.434 | 1.468.182 | 1.499.991 | 1.202.229 | 1.635.380 | 1.772.646 | 1.806.787 |
| Zins (Senior) | (620.641) | (620.641) | (620.641) | (620.641) | (620.641) | (620.641) | (620.641) | (620.641) | (620.641) | (620.641) |
| Tilgung (Exit-Ballon) | – | – | – | – | – | – | – | – | – | (15.913.874) |
| Levered CF (an EK) | 309.812 | 229.007 | 563.356 | 6.793 | 847.541 | 879.350 | 581.588 | 1.014.739 | 1.152.005 | (14.727.728) |
| DSCR | 2,51x | 2,56x | 2,42x | 2,26x | 2,72x | 2,76x | 2,67x | 2,79x | 2,86x | 0,11x* |
| ICR (nur Zins) | 2,51x | 2,56x | 2,42x | 2,26x | 2,72x | 2,76x | 2,67x | 2,79x | 2,86x | 2,91x |
10-Jahres-Summen: NOI 16.418.137 € · CapEx gesamt 2.450.000 € · TI 991.390 €. NOI-Marge durchgängig ~94 %. * DSCR J10 = 0,11x enthält die Ballon-Tilgung; operativ bleibt der ICR bei 2,91x.
Kein negatives Equity-Jahr, aber ein deutliches Tal in J4 (+6.793 €): Anker-TI (486 T€) und der ESG-Kältetausch (290 T€) fallen in dasselbe Modelljahr wie der Miet-Void des Rollovers. J4 ist damit der Belastungstest des Deals — verschiebt sich der Kältetausch um ein Jahr oder zieht der Anker die Option, entspannt sich die Reihe erheblich. J10 (−14.727.728 €) ist kein operativer Verlust, sondern die Darlehens-Ablösung (15,91 Mio) beim Exit; der Verkaufserlös ist im IRR / Multiple (1,62x) abgebildet.
Hinweis: Die Management-Summary des Modells weist einen Min-DSCR von 2,60x aus; die detaillierte Waterfall zeigt 2,26x (J4) — als Prüfpunkt zwischen Summary und Detail vermerkt (vermutlich Summary ohne Rollover-Jahr gerechnet).
Die Szenario-Achse ist die CapEx-Tiefe; alle übrigen Annahmen sind identisch. Damit isoliert der Vergleich die Bid-Wirkung des Instandhaltungsstaus.
| KENNZAHL | SZENARIO 1 — CAPEX MINIMAL | SZENARIO 2 — CAPEX KONSERVATIV* |
|---|---|---|
| CapEx-Umfang | 460.000 € (nur Sofortmaßn. 2026) | 2.450.000 € (voller Plan 2026–35) |
| Maximaler Kaufpreis (Bid) | 30.482.100 € | 28.934.316 € |
| Levered IRR | 5,77 % | 5,74 % |
| Yield on Cost / Dev-Spread | 6,37 % | 6,31 % |
| Min-DSCR | 2,15x | 2,26x |
| Fazit | nur Sofortmaßnahmen 2026 | voller Komponenten-Plan |
* Szenario 2 fließt als Base Case in die Bewertung (Abschnitt 5.3) ein.
Der volle Komponenten-Plan (S2) kostet ≈ 1,55 Mio € Bid-Kapazität gegenüber S1 (30,48 → 28,93 Mio). Der Levered IRR bleibt nahezu identisch (der Kaufpreis ist jeweils auf das 5,10 %-Ziel kalibriert), d. h. der CapEx-Unterschied schlägt fast vollständig auf den Kaufpreis durch, nicht auf die Rendite. S2 ist der belastbare Ansatz, da er die technischen Muss-Maßnahmen des Wartungsberichts vollständig abbildet — S1 lässt sogar die 2027er Muss-Positionen (RWA, Löschwasser) außen vor und ist damit keine vertretbare Verhandlungsbasis, sondern nur eine Sensitivität.
Die Bewertung erfolgt auf DCF-Basis mit 10 Jahren Haltedauer; der maximale Kaufpreis ist auf die Deal-Vorgabe (unlevered IRR 5,10 %) kalibriert. Base Case ist Szenario 2.
Dev-Spread ≈ 0: Der Preis schöpft das Wertschöpfungspotenzial bei 5,1 %-Ziel voll ab. ENK 10,00 % = GrESt 6,5 % + Notar/Grundbuch 1,5 % + Makler 1,25 % + DD 0,75 %.
| PARAMETER | MODELL (GERECHNET) | MARKTBELEG / QUELLE |
|---|---|---|
| ERV Büro (€/m²/Mon.) | 14,00 | Markt-Ø 12,10 € / Spitze 16,50 € (lokaler Marktbericht; überregionales Maklerhaus H1 2025). Bestand 13,40–14,90 € → 14,00 € liegt leicht über Markt-Ø — Prüfpunkt |
| ERV Handel EG (€/m²/Mon.) | 17,50 | Nahversorgungslagen Düsseldorf 15–19 €; Bestandsvertrag 16,50 € Festmiete |
| ERV TG-Stellplatz (€/Mon.) | 65 | Angebote 55–80 € (Online-Portale 2025/26) |
| Exit-Cap (blended) | 5,45 % | Marktbericht Düsseldorf 2025: Büro Ø 5,20 % → +25 bp B-Lage-Zuschlag. Nutzungsscharf 5,60/5,00/6,00 = Marktreferenz/Sensitivität |
| Mietwachstum Büro / CPI | 1,6 % / 2,4 % | Büro konservativ; CPI-Pfad 2,4→2,0→1,8 % |
| Instandhaltung Büro / Handel | 6,60 / 4,00 €/m²/a | Eigentümer-Technikbudgets 2019–22 (Grundlast 6–7 €/m²/a), CPI-eskaliert |
| TI Neuvermietung Büro (init./Folge) | 250 / 125 €/m² | Objektbeleg Ankerausbau 2019: 890 T€ / 3.560 m² ≈ 250 €/m² |
| Void / Renewal Büro | 15 Mon. / 55 % | konservativ für den Anker-Rollover; Leerstand Teilmarkt 6–9 %, B-Lage Düsseldorf |
| Finanzierung Senior | 55 % / 3,90 % | ⚠ Platzhalter — keine Term Sheets; durch indikative Konditionen ersetzen |
| Indexierung Bestand | 92 % VPI-Klauseln | Indexnachholung 2022–2024 nicht durchgängig geltend gemacht — Upside nicht modelliert (konservativ) |
Modellwerte sind die gerechneten Annahmen; die Marktrecherche dient als Plausibilisierung. Abweichungen (ERV Büro über Markt-Ø; blended 5,45 % vs. nutzungsscharf) sind als Prüfpunkte/Sensitivität ausgewiesen, das Modell bleibt widerspruchsfrei.
Einzel-Stress am Gesamtmodell (Kaufpreis 28.934.316 € fix, alle übrigen Annahmen Szenario 2). IRR(−)/IRR(+) = levered IRR, statisch abgelesen. Basis-IRR 5,74 %. Nach Bandbreite geordnet.
| VARIABLE | STRESS − | BASIS | STRESS + | IRR − | IRR + | Δ − | Δ + | BANDBR. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Exit Cap-Rate (±0,5 %-Pkt) | 4,95 % | 5,45 % | 5,95 % | 7,05 % | 4,58 % | +1,31 % | (1,16 %) | 2,47 % |
| Renewal-Wahrsch. Anker (35 / 75 %) | 35 % | 55 % | 75 % | 4,81 % | 6,52 % | (0,93 %) | +0,78 % | 1,71 % |
| ERV-/Mietwachstum (±0,5 %-Pkt) | 1,10 % | 1,60 % | 2,10 % | 4,93 % | 6,56 % | (0,81 %) | +0,82 % | 1,63 % |
| Zinssatz Senior (±1,0 %-Pkt) | 2,90 % | 3,90 % | 4,90 % | 6,51 % | 4,95 % | +0,77 % | (0,79 %) | 1,56 % |
| Holding Period (8 / 12 J.) | 8 J. | 10 J. | 12 J. | 4,88 % | 6,10 % | (0,86 %) | +0,36 % | 1,22 % |
| Erwerbsnebenkosten (±1,0 %-Pkt) | 9,0 % | 10,0 % | 11,0 % | 5,93 % | 5,55 % | +0,19 % | (0,19 %) | 0,38 % |
| LTV Senior (±10 %-Pkt) | 45 % | 55 % | 65 % | 5,65 % | 5,88 % | (0,09 %) | +0,14 % | 0,23 % |
| Inflation / CPI (±0,5 %-Pkt) | 1,90 % | 2,40 % | 2,90 % | 5,77 % | 5,71 % | +0,03 % | (0,03 %) | 0,06 % |
Die dominanten Werttreiber sind Exit-Cap-Rate (Bandbreite 2,47 %), die Renewal-Wahrscheinlichkeit des Ankers (1,71 %) und ERV-/Mietwachstum (1,63 %) — das Single-Tenant-Risiko taucht damit auch quantitativ als zweitgrößter Treiber auf. Erwerbsnebenkosten, LTV und Inflation bewegen den levered IRR nur marginal. Alle Werte sind Einzel-Stress bei fixem Kaufpreis (28.934.316 €) — auf Kaufpreisebene schlägt dieselbe Exit-Cap-Bewegung stattdessen auf den Bid durch (±0,5 %-Pkt. ≈ ∓1,7 Mio €). Da Exit-Cap und Zins zugleich die beiden Ermessens-/Platzhalter-Punkte des Modells sind (siehe Kapitel 7), konzentriert sich das Bewertungsrisiko auf diese Treiber.
Dieser Bericht ergänzt den separaten Wartungs- & Prüfbericht. Er beruht auf dem Bewertungsmodell (Stand 07/2026), dem Datenraum (Stand Q1 2026) und dem Rent Roll (30.06.2025). Keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Alle Annahmen sind vom Eigentümer zu bestätigen; markierte Lücken sind vor der Vermarktung zu schließen.